ТОП интересных вопросов Линии консультаций (07.04.2022)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png
 Безымянный-2.png

От нашего пользователя поступил вопрос:
Между физ.лицами был заключен договор купли-продажи земельного участка. Право собственности перешло к покупателю. Но покупатель не выполнил условия по оплате. Стороны согласны заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи. Такое соглашение будет для Росреестра основанием перехода права собственности к Продавцу? Условия о возврате Договор не содержит. Что необходимо отразить для возврата права собственности? 

 Осипова Ирина Валерьевна01.jpg
Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам
Осиповой Ирины 
Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. Если соглашением сторон о расторжении договора установлен возврат земельного участка продавцу и переход права собственности к покупателю был зарегистрирован, то сторонам сделки для регистрации обратного перехода права собственности на земельный участок следует обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением.

Обоснование: 

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Если договор купли-продажи земельного участка был удостоверен нотариально, то и соглашение о его расторжении должно быть совершено в нотариальной форме. Если же договор был заключен в простой письменной форме, то обязательного нотариального удостоверения соглашения не требуется (пп. 2 п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора следует указать сведения о договоре купли-продажи земельного участка (стороны договора, дата и место заключения), сведения о его расторжении, а также о возврате полученного по договору (при необходимости).

Если соглашением сторон о расторжении договора установлен возврат земельного участка продавцу и переход права собственности к покупателю был зарегистрирован, то сторонам сделки для регистрации обратного перехода права собственности на земельный участок следует обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Если же заявление на государственную регистрацию перехода права собственности было подано, но право еще не зарегистрировано, то стороны сделки могут представить в орган регистрации прав заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (ч. 1, 2 ст. 31 Закона N 218-ФЗ).

Какие условия нужно включить в соглашение о расторжении

Обязательно укажите в соглашении:

1) сведения о расторгаемом договоре: его наименование, дату, номер;

2) наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение;

3) указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме. Это нужно, чтобы ясно выразить намерение прекратить отношения по договору;

4) момент, с которого договор считается прекращенным. По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Однако вы можете согласовать другой момент прекращения, например через 30 дней с момента подписания соглашения.

Если договор был зарегистрирован, то он прекратится:

- для сторон - с момента заключения соглашения о расторжении договора либо со дня, указанного в таком соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ);

- для третьих лиц - с момента внесения записи в ЕГРН об этом. Исходя из принципов публичности и достоверности государственного реестра, закрепленных в ст. 8.1 ГК РФ, вы в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на факт его прекращения до момента регистрации расторжения. Исключение: если будет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, что договор расторгнут.

Какие условия рекомендуется включить в соглашение о расторжении

Рекомендуем предусмотреть в соглашении следующие условия, которые помогут вам урегулировать отношения с контрагентом при расторжении:

1) о возврате исполненного по договору (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Например, неотработанного аванса либо имущества, переданного для исполнения договора (в частности, агенту для выполнения поручения). Это важно, если обязательства исполнены не в равном объеме и иное не согласовано в договоре. Укажите сумму или перечень имущества, срок и порядок возврата. Если предметом расторгаемого договора была недвижимость, предусмотрите порядок действий по ее возврату и передаче документов для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). Это позволит вам понимать, с какого момента требовать неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ за просрочку возврата;

2) санкции за нарушение срока возврата имущества, если в договоре они не согласованы;

3) состояние обязательств сторон на основании проведенной сверки расчетов. Подготовьте и приложите к соглашению акт сверки. Это облегчит доказывание задолженности, если она есть;

4) причину расторжения, в том числе если договор расторгается из-за нарушения договора одной стороной. Укажите, кто его нарушил и в чем заключается нарушение, а также сумму убытков, срок и порядок их уплаты (при наличии). Это упростит возмещение убытков;

5) о том, что стороны не имеют претензий друг к другу на момент подписания соглашения. Включив такую оговорку, вы по сути обещаете другой стороне, что не будете в дальнейшем предъявлять ей претензии, на которые имеете право на момент подписания соглашения.

Если у вас или контрагента есть какие-то претензии, но вы готовы от них отказаться, рекомендуем перечислить их, а не ограничиваться общей фразой. Если вы готовы отказаться от части претензий, то укажите, от каких отказываетесь, а от каких нет. 

Подборка: 

1. Ситуация: Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка? ("Электронный журнал "Азбука права", 2022) {КонсультантПлюс}

2. Форма: Соглашение о расторжении двустороннего договора (типовая форма) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022) {КонсультантПлюс}

  Скачать подборку документов



Другие статьи

Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Дата подписания номера-22.03.2024
22.03.2024 Читать далее
ТОП интересных вопросов Линии консультаций (20.03.2024)
От нашего пользователя поступил вопрос: С частным агентством (исполнителем) заключен договор по предоставлению труда работников (персонала).Согласно п. 3 ст. 18.1. ФЗ №1032-1 от 19 апреля 1991г. "О занятости населения в Российской Федерации", осуществлять деятельность по предоставлению труда работников (персонала) вправе частные агентства занятости - юридические лица, зарегистрированные на территории РФ и прошедшие аккредитацию на право осуществления данного вида деятельности. В процессе выполнения договора у частного агентства аккредитация Рострудом была отозвана. Какие риски могут возникнуть у Заказчика при продолжении получения услуг в рамках договора от такого частного агентства?
20.03.2024 Читать далее