|
|
|
|
Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:
Полагаем
Физическое лицо может получить имущественный вычет по НДФЛ на недостроенный жилой дом только после завершения строительства и регистрации права собственности на жилой дом. До этого момента объект не признается жилым и не может быть использован для получения вычета.
Право на вычет возникает с момента регистрации права собственности на жилой дом (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, часть 2 ст. 16 ЖК РФ).
Объект незавершенного строительства не признается жилым помещением до завершения строительства и регистрации права собственности (Письмо ФНС России от 15.02.2018 N ГД-4-11/2924@).
Вычет по расходам включает расходы на строительство, отделку, проектную документацию и подключение к коммуникациям (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Отсутствие отделки построенного жилого дома на момент государственной регистрации права собственности могут подтверждать форма 2 расчетно-инвентаризационной ведомости, электронный паспорт жилого дома, договор строительного подряда и акт выполненных работ, документы о закупке стройматериалов. Однако ФНС России полагает избыточным требовать такие документы для подтверждения права на имущественный вычет.
Максимальная сумма вычета составляет не более 2 млн рублей (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Имущественный вычет может получить налоговый резидент РФ после регистрации права собственности на жилье. За вычетом в течение календарного года нужно обращаться к работодателю, по окончании года - в налоговый орган.
Вычет предоставляется по кредиту, израсходованному на новое строительство, приобретение земельного участка (доли в нем) для ИЖС, либо по кредиту, полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, в сумме фактически произведенных расходов на уплату процентов, но не более 3 млн руб. Данное ограничение действует в отношении кредитов, которые получены с 2014 г. Данный вычет может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости.
Срок обращения за вычетом не ограничен тремя годами и может быть использован в последующих налоговых периодах при наличии налогооблагаемых доходов (Письмо Минфина России от 11.10.2024 N 03-04-09/99035).
Таким образом, физическое лицо сможет воспользоваться правом на получение имущественного вычета по НДФЛ только после завершения строительства и регистрации права собственности на жилой дом.
Обоснование
Имущественные вычеты при строительстве жилья на территории РФ предоставляются налоговым резидентам РФ в отношении определенных облагаемых НДФЛ доходов (пп. 9 п. 2.1, п. п. 3, 6, 6.1, 6.2 ст. 210, пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Имущественные вычеты предоставляются в размере расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ; Письмо ФНС России от 19.03.2020 N БС-4-11/4769@):
1) на новое строительство жилого дома и на приобретение соответствующего земельного участка (в том числе садового);
2) уплату процентов по целевым займам (кредитам) на строительство жилого дома и приобретение соответствующего земельного участка, а также по кредитам, полученным в целях их рефинансирования (далее - имущественный вычет на уплату процентов по кредиту).
Обязательным условием для получения имущественного вычета по расходам на строительство жилья является регистрация права собственности на построенный жилой дом (пп. 1, 2 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ).
Документы, необходимые для получения вычета
Для подтверждения права на имущественный вычет вам потребуются, в частности, следующие документы (пп. 2, 3, 6 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; Письмо ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@):
- документы, подтверждающие право собственности на построенный жилой дом (в частности, копия свидетельства о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (до 2017 г. - ЕГРП)). В том числе они необходимы для получения вычета в части расходов на приобретение земельного участка;
- копия договора о приобретении земельного участка (чаще всего это договор купли-продажи) - если в составе вычета вы заявляете расходы на приобретение земельного участка;
- копия договора о строительстве жилого дома - при привлечении в целях строительства жилого дома сторонних лиц;
- платежные документы, подтверждающие произведенные вами за счет собственных средств фактические расходы, заявленные в составе вычета (например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных данных и адреса продавца, акт о передаче денег за земельный участок продавцу или его расписка).
Для подтверждения права на имущественный вычет на уплату процентов по кредиту потребуются дополнительные документы.
Расходы на строительство, по которым предоставляется имущественный вычет
В состав имущественного вычета включаются следующие фактические расходы на новое строительство жилого дома (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ):
- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома, не оконченного строительством, или доли (долей) в нем) и отделке. При этом получение имущественного налогового вычета в течение нескольких налоговых периодов не будет являться повторным, если вычет предоставляется в связи с достройкой (отделкой) объекта недвижимости, не завершенного строительством (полученного без отделки) на момент приобретения (п. 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015);
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.
Указанный перечень расходов является закрытым. Иные расходы, кроме перечисленных, к вычету не принимаются (например, расходы, связанные с покупкой строительных инструментов, оформлением сделок, расходы на страхование финансовых рисков при строительстве).
По мнению Минфина России, в состав имущественного вычета могут включаться расходы, связанные с выполнением строительных и отделочных работ или приобретением строительных и отделочных материалов в соответствии с перечнем работ, относимых ОКВЭД к строительным и отделочным работам (Письма Минфина России от 21.10.2024 N 03-04-05/102044, от 20.08.2021 N 03-04-05/67489).
В отдельных случаях налоговые органы настаивают на том, что расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности на него, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета только при наличии документов, подтверждающих, что при оформлении права собственности на такой дом отделочные работы не были выполнены (Письмо Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-818).
Однако ФНС России выразила несогласие с этой позицией, указав, что перечень таких документов вариативен и строго не регламентирован, в связи с чем их истребование от налогоплательщиков возлагает избыточные обязательства на них (Письмо ФНС России от 23.11.2022 N БС-4-11/15844@).
При этом расходы по отделке построенного жилого дома могут быть включены в состав вычета, в том числе если они осуществлены после даты государственной регистрации права собственности на дом (Письмо ФНС России от 23.11.2022 N БС-4-11/15844@).
подтвердить расходы на отделку жилого дома можно договором строительного подряда и актом выполненных работ.
В случае выполнения строительных работ собственными силами без привлечения подрядчиков подтверждением расходов на отделку могут служить документы о закупке строительных материалов (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Размер имущественного вычета по расходам на строительство жилья
Данный вычет предоставляется в сумме ваших фактических расходов, но не более предельной суммы - в целом 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
При этом указанная предельная сумма является общей для всей совокупности расходов на строительство и приобретение на территории РФ объектов жилой недвижимости (долей в ней), а также земельных участков (долей в них). Поэтому получить вычет вы можете, если ранее им не пользовались либо использовали только часть предельной суммы на строительство или приобретение не ранее 2014 г. другой жилой недвижимости или земельного участка.
Если в течение календарного года вы использовали по расходам на строительство дома и (или) приобретение земельного участка только часть имущественного вычета, его остаток можно перенести на другие годы, а также на другой объект недвижимости, если он приобретен не ранее 2014 г. (ст. 216, п. п. 9, 11 ст. 220 НК РФ; п. п. 1 - 3 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ).
Если документы о праве собственности на жилье оформлены до 01.01.2014, вычет предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости.
Размер имущественного вычета на уплату процентов по кредиту
Данный вычет может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости.
Вычет предоставляется по кредиту, израсходованному на новое строительство, приобретение земельного участка (доли в нем) для ИЖС, либо по кредиту, полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, в сумме фактически произведенных расходов на уплату процентов, но не более 3 млн руб. Данное ограничение действует в отношении кредитов, которые получены с 2014 г. По кредитам, полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов, имущественный вычет предоставляется без ограничения (п. 4 ст. 220 НК РФ; п. п. 1, 4 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).
Право на вычет возникает у вас в том календарном году, в котором осуществлены расходы на уплату процентов и которым датированы подтверждающие их документы, но не ранее периода возникновения права на вычет в части расходов на строительство жилья (п. 4 ст. 220 НК РФ).
Получить имущественные вычеты можно у работодателя в течение календарного года или в налоговом органе по окончании года (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ).
Особенности заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ
Заполнение налоговой декларации 3-НДФЛ в целях получения имущественного вычета по НДФЛ при строительстве жилья имеет некоторые особенности. Рассмотрим особенности заполнения декларации, если вы приобрели (на собственные средства) земельный участок под строительство жилого дома на территории РФ, построили его (использовав собственные средства, а также средства ипотечного кредита) и в 2025 г. зарегистрировали право собственности на жилой дом. Условимся, что вы являетесь налоговым резидентом РФ и в 2025 г. получали доход только в виде заработной платы от российского работодателя, не имеете права на иные налоговые вычеты, помимо рассматриваемого, и впервые обращаетесь за получением имущественного вычета в связи со строительством или покупкой жилья.
Расчет имущественного налогового вычета по расходам на строительство жилого дома производится в Приложении 7 декларации (п. п. 22, 93 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 20.10.2025 N ЕД-7-11/913@).
В строках 010 - 090 Приложения 7 указываются сведения о построенном жилом доме, по которому рассчитывается имущественный вычет, и произведенные в связи с этим документально подтвержденные расходы (п. 95 Порядка):
- в строке 010 - код наименования объекта. В данном случае это "1" - жилой дом (Приложение N 6 к Порядку);
- в строке 020 - код признака налогоплательщика, В данном случае "01" - собственник объекта (Приложение N 7 к Порядку);
- в строке 030 - способ приобретения жилого дома укажите "1" - новое строительство жилого дома;
- в строке 032 - кадастровый номер жилого дома;
- в строке 033 - сведения о местонахождении жилого дома. Данная строка может не заполняться при заполнении строки 032;
- в строке 050 - дата регистрации права собственности на построенный жилой дом (день, месяц, год в формате ДД.ММ.ГГГГ);
- в строке 080 - сумма фактически произведенных расходов на строительство жилого дома, но не более 2 млн руб. (без учета уплаченных процентов по ипотечному кредиту) (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ);
- в строке 090 - сумма фактически уплаченных вами процентов по ипотечному кредиту, фактически израсходованному на строительство жилого дома. По кредиту, полученному после 01.01.2014, значение данной строки не должно превышать 3 млн руб.
В строках 140 - 180 Приложения 7 отражается расчет имущественного вычета (ст. 216 НК РФ; п. 96 Порядка):
- в строке 140 - размер налоговой базы для целей применения имущественных налоговых вычетов. В данном случае указывается показатель строки 070 Приложения 1 (п. 40 Порядка);
- в строке 150 - общая сумма расходов на строительство жилого дома, принимаемая для целей имущественного вычета за отчетный год на основании декларации;
- в строке 160 - общая сумма расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту на строительство жилого дома, принимаемая для целей имущественного вычета за отчетный год на основании декларации. Данная сумма не должна превышать разность между значениями строк 140 и 150 Приложения 7;
- в строке 170 - остаток имущественного вычета по расходам на строительство жилья, переходящий на следующий год (фактически в рассматриваемом случае это разность строк 080 и 150);
- в строке 180 - остаток имущественного вычета по расходам на уплату процентов по ипотечному кредиту, переходящий на следующий год.
При этом сумма значений строк 150 и 160 не должна превышать значение строки 140 Приложения 7, а сумма показателей строк 150 и 170 (сумма показателей строк 160 и 180 - в отношении процентов по ипотечному кредиту) не должна превышать предельного размера имущественного вычета, на который налогоплательщик имеет право (п. 96 Порядка).
Далее сумма показателей строк 150 и 160 Приложения 7 переносится в строку 040 разд. 2 декларации 3-НДФЛ (п. 43 Порядка).
Если вы заявляете в составе вычета на строительство жилья также расходы на приобретение земельного участка, необходимо дополнительно заполнить еще одну страницу Приложения 7. В таком случае расчет имущественных налоговых вычетов (строки 100 - 180 Приложения 7) отражается только на последней странице (п. 94 Порядка).
При этом вам в отношении земельного участка необходимо указать (п. 95 Порядка):
- в строке 010 - код наименования объекта. В данном случае это "5" - земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (Приложение N 6 к Порядку);
- в строке 020 - код признака налогоплательщика, В данном случае "01" - собственник объекта (Приложение N 7 к Порядку);
- в строке 032 - кадастровый номер земельного участка;
- в строке 033 - сведения о местонахождении земельного участка. Данная строка может не заполняться при заполнении строки 032;
- в строке 050 - дата регистрации права собственности на земельный участок (день, месяц, год в формате ДД.ММ.ГГГГ);
- в строке 080 - сумма фактически произведенных вами расходов на приобретение земельного участка. При этом сумма значений показателей строк 080 всех Приложений 7 не может превышать 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Данное решение является личным мнением эксперта и носит разъяснительный и рекомендательный характер. Эксперт «Линии консультаций
Подборка
7. <Письмо> ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@ "О направлении информации" {КонсультантПлюс}
9. <Письмо> ФНС России от 23.11.2022 N БС-4-11/15844@ "О согласовании позиции" {КонсультантПлюс}
