ТОП интересных вопросов Линии консультаций (25.05.2023)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png

 Безымянный-2.png


От нашего пользователя поступил вопрос:
При покупке жилых помещений, должен ли участник закупки быть собственником передаваемого помещения? 

Галимова Диляра Ильдаровна.jpg
Ответ Эксперта Линии консультаций по закупкам
Галимовой Диляры
Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

При покупке жилых помещений, должен ли участник закупки быть собственником передаваемого помещения? – В силу положений ст. 209, ч. 1 ст. 549 ГК РФ, ч. 1 ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" участник закупки должен являться собственником жилого помещения.

Физическое лицо (собственник квартиры или иного объекта недвижимости, далее также – собственник) вправе принимать участие в закупках лично либо в силу ч. 3 ст. 27 Закона N 44-ФЗ через своего представителя при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке.

Представитель собственника объекта недвижимости, в частности риелтор, может подавать заявку на участие в закупке и подписывать контракт от имени такого собственника (на основании доверенности и в пределах предусмотренных ей правомочий), при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке.

Требование "участник закупки должен являться единственным собственником жилого помещения" признается незаконным ограничением конкуренции.

Участники закупок не лишены права делегировать свои полномочия иным лицам в порядке, установленным законом, в том числе выступать в отношениях, связанных с осуществлением закупки на основании доверенности, оформленной в соответствии с гражданским законодательством (ч. 3 ст. 27 Закона N 44-ФЗ, ст. 185 ГК РФ).

Физическое лицо (собственник квартиры или иного объекта недвижимости, далее также – собственник) вправе принимать участие в закупках лично либо в силу ч. 3 ст. 27 Закона N 44-ФЗ через своего представителя при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке. При этом в случае, если к участникам закупки предъявляется требование о наличии у них права собственности на жилое помещение, являющееся объектом закупки, поверенный должен действовать не от своего имени, а исключительно от имени своего доверителя. Сходная позиция содержится в письме ФАС России от 07.08.2019 N АК/68293/19; письме Минэкономразвития России от 15.05.2015 N Д28и-1396, постановлении АС Волго-Вятского округа от 07.08.2018 N Ф01-2907/18, постановление Двенадцатого ААС от 22.08.2017 N 12АП-7853/17, постановлении АС Северо-Западного округа от 29.10.2019 N Ф07-12335/2019.

Участником закупки может являться любое юридическое или физическое лицо (п. 4 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ).

Участие в закупке может быть ограничено только в установленных законом о контрактной системе случаях (ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ).

Законодательство о контрактной системе не содержит каких-либо особенностей закупок квартир, согласно которым участниками таких закупок могли бы быть исключительно их собственники.

Таким образом, требование о том, что участником закупки должен быть именно собственник квартиры, противоречит законодательству о контрактной системе.

Представитель собственника объекта недвижимости на основании доверенности может подавать заявку на участие в закупке, подписывать контракт, а также совершать иные действия от имени такого собственника, связанные с участием последнего в закупке, при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке. Допуск к участию в электронной процедуре заявки лица, не зарегистрированного в ЕИС и не аккредитованного на электронной площадке, противоречит требованиям Закона N 44-ФЗ. Однако окончательное решение по вопросу о допустимости участия в закупке зарегистрированных в ЕИС и аккредитованных на электронных площадках представителей, в отсутствие у собственников объектов недвижимости такой регистрации и аккредитации, в случае возникновения спора может принять только суд.

Неправомерно ограничивать число участников закупки при приобретении жилого помещения требованием о том, что участником может быть только единственный собственник жилого помещения

Судебная практика

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2020 N Ф09-6235/20 по делу N А71-16852/2019

"...учреждением... размещено извещение о проведении электронного аукциона... Приобретение жилого помещения...

В антимонопольный орган... поступила жалоба Ж. [заявитель - ред.]... на положения аукционной документации [действующей редакцией Закона N 44-ФЗ аукционная документация для открытых электронных процедур не предусмотрена - ред.] в части требования к участнику закупки.

...управлением [антимонопольным органом - ред.] принято... решение, которым жалоба... признана необоснованной...

Не согласившись с данным решением, заявитель обратился в... суд...

...спор между сторонами возник относительно правомерности требований пункта... документации об электронной аукционе, которым установлено следующее требование к участникам закупки: участник... должен являться единственным собственником жилого помещения (квартиры).

...суды... пришли к обоснованному выводу о том, что на основании выданной собственником... жилого помещения... доверенности, в которой право на отчуждение... жилого помещения... собственником передано представителю, последний вправе заключить сделку купли-продажи...

Также суды исходили из того, что возможность заключения договора купли-продажи... представителем собственников объекта недвижимости либо несколькими собственниками объекта недвижимости в общегражданском обороте свидетельствует о том, что и в закупочных процедурах возможно заключение договора в таком же порядке.

...спорное требование... ограничивает конкуренцию, что недопустимо в силу ст. 8 Закона о контрактной системе..." 

Судебный обзор: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 N 01АП-1771/2021 по делу N А43-30715/2020 Требование: О признании незаконным решения антимонопольного органа. Решение: В удовлетворении требования отказано.

Исходя из совокупности вышеприведенных правовых норм, на основании выданной собственником имущества (жилого помещения) доверенности, в которой право на отчуждение (продажу) имущества (жилого помещения) собственником передано представителю, последний вправе заключить сделку купли-продажи имущества (жилого помещения), принадлежащего собственнику. Право распоряжения имуществом может иметь не только сам собственник, но и лицо, которому собственник такое право передал. Тот факт, что представитель, заключая договор купли-продажи жилого помещения, выступает не от собственного имени, а от имени собственника жилого помещения, не свидетельствует о том, что представитель собственника не может являться участником закупки. Подписание договора купли-продажи жилого помещения, заключенного в электронной форме, электронно-цифровой подписью представителя, как участника закупки (также как и подписание представителем договора на бумажном носителе) создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (собственника).

На основании изложенного, является ошибочным утверждение Винокурова А.А. о том, что представитель, не являющийся собственником жилого помещения, не может быть признан участником закупки, соответствующим требованиям статьи 31 Закона о контрактной системе.       

Обоснование:

Перечень единых требований к участникам закупки установлен ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ.

Установление иных требований не допускается (ч. 6 ст. 31 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ).

Например, если бы законодательством РФ предусматривалось, что стороной договора купли-продажи недвижимости (квартиры) может выступать исключительно ее собственник, заказчик мог бы потребовать подтверждение наличия у участника закупки права собственности на квартиру на основании п. 1 ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ.

Однако действующим законодательством таких требований не предусмотрено.

Например, сделка по продаже квартиры может совершаться агентом в рамках агентского договора с собственником квартиры (гл. 52 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, требовать в составе заявки какие-либо документы, подтверждающие право собственности участника на квартиру, заказчик также не вправе.

Дополнительно обращаем внимание, что такие документы могут быть затребованы на этапе исполнения контракта, поскольку они в любом случае будут необходимы для регистрации права собственности. 

Пример. На основании п. 1 ч. 1 ст. 31 Закона N 44-ФЗ и со ссылкой на ч. 4 ст. 3 Закона N 44-ФЗ и ст. 209 ГК РФ заказчик требовал в документации о закупке, чтобы участник закупки являлся единственным собственником жилого помещения (квартиры).

Правовая оценка суда: возможность заключения договора купли-продажи недвижимости представителем собственников объекта недвижимости либо несколькими собственниками в общегражданском обороте свидетельствует о том, что и в закупочных процедурах возможно заключение договора в таком же порядке. Спорное требование аукционной документации, устанавливающее, что участником электронного аукциона может быть только единственный собственник жилого помещения, ограничивает круг лиц, имеющих право быть участником такого аукциона, а следовательно, ограничивает конкуренцию, что недопустимо в силу ст. 8 Закона N 44-ФЗ. 

Поскольку к участию в закупках могут предлагаться квартиры, находящиеся в долевой собственности нескольких лиц, возникает вопрос о том, кто именно будет участником закупки в этом случае. Ведь Закон N 44-ФЗ не допускает множественности лиц на стороне участника закупки!

Конечно, если сособственники квартиры поручают представлять интересы их всех одному поверенному, это решает проблему (при условии, что правоприменительная практика в регионе проведения закупки допускает возможность подачи заявки представителем от собственного имени в интересах доверителей).

Но как быть, если заявку подаст один из сособственников жилого помещения? Должна ли в этом случае заявка, поданная собственником доли в жилом помещении, содержать согласие остальных сособственников на отчуждение принадлежащих им долей?

В судебной практике нет единства по этому вопросу. 

Позиция 1. Согласие предоставляется в составе заявки.

В силу положений ст. 209, ч. 1 ст. 549 ГК РФ, ч. 1 ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" участник закупки должен являться собственником жилого помещения. Для подтверждения соответствия указанному требованию участником закупки во второй части заявки представляется выписка из ЕГРН или ее копия. В случае, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица в соответствии с положениями ст. 157.1, 253 и 292 ГК РФ, участник закупки дополнительно должен приложить нотариально заверенное (если в силу закона требуется нотариальное удостоверение) согласие третьего лица, являющееся основанием для регистрации права, или его копию .

Согласно положениям документации о закупке участником является собственник продаваемого помещения, который должен иметь правоустанавливающие документы, подтверждающих право собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества (свидетельство о государственной регистрации права собственности, либо договор купли-продаж, либо договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство, либо договор пожизненного содержания с иждивением, либо договор долевого участия в строительстве, либо договор мены, либо договор на бесплатную передачу квартир в собственность граждан, либо вступившее в законную силу решение суда).

В своих пояснениях представители заказчика ссылаются на положения статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), согласно которым акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления являются основанием для государственной регистрации прав.

Вместе с тем, в соответствии с техническим заданием, покупаемое жилое помещение, должно быть уже введено в эксплуатацию. Дата такого ввода не ранее 2014 года.

Согласно статье 25 Закона о государственной регистрации прав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо для государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Более того, в соответствии с частью 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации прав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Таким образом, из системного толкования норм законодательства Российской Федерации следует, что при регистрации сделки купли-продажи введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, продавцом которой выступает собственник жилого помещения, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Более того, при необходимости данный документ может быть запрошен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Подборка: 

1.   Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации

2.   Постановление Первого арбитражного апелляционного суда

3.   Статья 209. Содержание права собственности

4.   Статья 549 Договор продажи недвижимости

Скачать подборку документов


Другие статьи

Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Дата подписания номера-22.03.2024
22.03.2024 Читать далее
ТОП интересных вопросов Линии консультаций (20.03.2024)
От нашего пользователя поступил вопрос: С частным агентством (исполнителем) заключен договор по предоставлению труда работников (персонала).Согласно п. 3 ст. 18.1. ФЗ №1032-1 от 19 апреля 1991г. "О занятости населения в Российской Федерации", осуществлять деятельность по предоставлению труда работников (персонала) вправе частные агентства занятости - юридические лица, зарегистрированные на территории РФ и прошедшие аккредитацию на право осуществления данного вида деятельности. В процессе выполнения договора у частного агентства аккредитация Рострудом была отозвана. Какие риски могут возникнуть у Заказчика при продолжении получения услуг в рамках договора от такого частного агентства?
20.03.2024 Читать далее