|
|
Ответ Эксперта Линии консультаций по закупкам |
Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:
При покупке жилых помещений, должен ли участник закупки быть собственником передаваемого помещения? – В силу положений ст. 209, ч. 1 ст. 549 ГК РФ, ч. 1 ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" участник закупки должен являться собственником жилого помещения.
Физическое лицо (собственник квартиры или иного объекта недвижимости, далее также – собственник) вправе принимать участие в закупках лично либо в силу ч. 3 ст. 27 Закона N 44-ФЗ через своего представителя при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке.
Представитель собственника объекта недвижимости, в частности риелтор, может подавать заявку на участие в закупке и подписывать контракт от имени такого собственника (на основании доверенности и в пределах предусмотренных ей правомочий), при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке.
Требование "участник закупки должен являться единственным собственником жилого помещения" признается незаконным ограничением конкуренции.
Участники закупок не лишены права делегировать свои полномочия иным лицам в порядке, установленным законом, в том числе выступать в отношениях, связанных с осуществлением закупки на основании доверенности, оформленной в соответствии с гражданским законодательством (ч. 3 ст. 27 Закона N 44-ФЗ, ст. 185 ГК РФ).
Физическое лицо (собственник квартиры или иного объекта недвижимости, далее также – собственник) вправе принимать участие в закупках лично либо в силу ч. 3 ст. 27 Закона N 44-ФЗ через своего представителя при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке. При этом в случае, если к участникам закупки предъявляется требование о наличии у них права собственности на жилое помещение, являющееся объектом закупки, поверенный должен действовать не от своего имени, а исключительно от имени своего доверителя. Сходная позиция содержится в письме ФАС России от 07.08.2019 N АК/68293/19; письме Минэкономразвития России от 15.05.2015 N Д28и-1396, постановлении АС Волго-Вятского округа от 07.08.2018 N Ф01-2907/18, постановление Двенадцатого ААС от 22.08.2017 N 12АП-7853/17, постановлении АС Северо-Западного округа от 29.10.2019 N Ф07-12335/2019.
Участником закупки может являться любое юридическое или физическое лицо (п. 4 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ).
Участие в закупке может быть ограничено только в установленных законом о контрактной системе случаях (ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ).
Законодательство о контрактной системе не содержит каких-либо особенностей закупок квартир, согласно которым участниками таких закупок могли бы быть исключительно их собственники.
Таким образом, требование о том, что участником закупки должен быть именно собственник квартиры, противоречит законодательству о контрактной системе.
Представитель собственника объекта недвижимости на основании доверенности может подавать заявку на участие в закупке, подписывать контракт, а также совершать иные действия от имени такого собственника, связанные с участием последнего в закупке, при наличии регистрации собственника – участника закупки в ЕИС и его аккредитации на электронной площадке. Допуск к участию в электронной процедуре заявки лица, не зарегистрированного в ЕИС и не аккредитованного на электронной площадке, противоречит требованиям Закона N 44-ФЗ. Однако окончательное решение по вопросу о допустимости участия в закупке зарегистрированных в ЕИС и аккредитованных на электронных площадках представителей, в отсутствие у собственников объектов недвижимости такой регистрации и аккредитации, в случае возникновения спора может принять только суд.
Неправомерно ограничивать число участников закупки при приобретении жилого помещения требованием о том, что участником может быть только единственный собственник жилого помещения
Судебная практика |
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2020 N Ф09-6235/20 по делу N А71-16852/2019 |
"...учреждением... размещено извещение о проведении электронного аукциона... Приобретение жилого помещения...
В антимонопольный орган... поступила жалоба Ж. [заявитель - ред.]... на положения аукционной документации [действующей редакцией Закона N 44-ФЗ аукционная документация для открытых электронных процедур не предусмотрена - ред.] в части требования к участнику закупки.
...управлением [антимонопольным органом - ред.] принято... решение, которым жалоба... признана необоснованной...
Не согласившись с данным решением, заявитель обратился в... суд...
...спор между сторонами возник относительно правомерности требований пункта... документации об электронной аукционе, которым установлено следующее требование к участникам закупки: участник... должен являться единственным собственником жилого помещения (квартиры).
...суды... пришли к обоснованному выводу о том, что на основании выданной собственником... жилого помещения... доверенности, в которой право на отчуждение... жилого помещения... собственником передано представителю, последний вправе заключить сделку купли-продажи...
Также суды исходили из того, что возможность заключения договора купли-продажи... представителем собственников объекта недвижимости либо несколькими собственниками объекта недвижимости в общегражданском обороте свидетельствует о том, что и в закупочных процедурах возможно заключение договора в таком же порядке.
...спорное требование... ограничивает конкуренцию, что недопустимо в силу ст. 8 Закона о контрактной системе..."
Судебный обзор: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 N 01АП-1771/2021 по делу N А43-30715/2020 Требование: О признании незаконным решения антимонопольного органа. Решение: В удовлетворении требования отказано.
Исходя из совокупности вышеприведенных правовых норм, на основании выданной собственником имущества (жилого помещения) доверенности, в которой право на отчуждение (продажу) имущества (жилого помещения) собственником передано представителю, последний вправе заключить сделку купли-продажи имущества (жилого помещения), принадлежащего собственнику. Право распоряжения имуществом может иметь не только сам собственник, но и лицо, которому собственник такое право передал. Тот факт, что представитель, заключая договор купли-продажи жилого помещения, выступает не от собственного имени, а от имени собственника жилого помещения, не свидетельствует о том, что представитель собственника не может являться участником закупки. Подписание договора купли-продажи жилого помещения, заключенного в электронной форме, электронно-цифровой подписью представителя, как участника закупки (также как и подписание представителем договора на бумажном носителе) создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (собственника).
На основании изложенного, является ошибочным утверждение Винокурова А.А. о том, что представитель, не являющийся собственником жилого помещения, не может быть признан участником закупки, соответствующим требованиям статьи 31 Закона о контрактной системе.
Обоснование:
Перечень единых требований к участникам закупки установлен ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ.
Установление иных требований не допускается (ч. 6 ст. 31 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ).
Например, если бы законодательством РФ предусматривалось, что стороной договора купли-продажи недвижимости (квартиры) может выступать исключительно ее собственник, заказчик мог бы потребовать подтверждение наличия у участника закупки права собственности на квартиру на основании п. 1 ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ.
Однако действующим законодательством таких требований не предусмотрено.
Например, сделка по продаже квартиры может совершаться агентом в рамках агентского договора с собственником квартиры (гл. 52 Гражданского кодекса РФ).
Следовательно, требовать в составе заявки какие-либо документы, подтверждающие право собственности участника на квартиру, заказчик также не вправе.
Дополнительно обращаем внимание, что такие документы могут быть затребованы на этапе исполнения контракта, поскольку они в любом случае будут необходимы для регистрации права собственности.
Пример. На основании п. 1 ч. 1 ст. 31 Закона N 44-ФЗ и со ссылкой на ч. 4 ст. 3 Закона N 44-ФЗ и ст. 209 ГК РФ заказчик требовал в документации о закупке, чтобы участник закупки являлся единственным собственником жилого помещения (квартиры).
Правовая оценка суда: возможность заключения договора купли-продажи недвижимости представителем собственников объекта недвижимости либо несколькими собственниками в общегражданском обороте свидетельствует о том, что и в закупочных процедурах возможно заключение договора в таком же порядке. Спорное требование аукционной документации, устанавливающее, что участником электронного аукциона может быть только единственный собственник жилого помещения, ограничивает круг лиц, имеющих право быть участником такого аукциона, а следовательно, ограничивает конкуренцию, что недопустимо в силу ст. 8 Закона N 44-ФЗ.
Поскольку к участию в закупках могут предлагаться квартиры, находящиеся в долевой собственности нескольких лиц, возникает вопрос о том, кто именно будет участником закупки в этом случае. Ведь Закон N 44-ФЗ не допускает множественности лиц на стороне участника закупки!
Конечно, если сособственники квартиры поручают представлять интересы их всех одному поверенному, это решает проблему (при условии, что правоприменительная практика в регионе проведения закупки допускает возможность подачи заявки представителем от собственного имени в интересах доверителей).
Но как быть, если заявку подаст один из сособственников жилого помещения? Должна ли в этом случае заявка, поданная собственником доли в жилом помещении, содержать согласие остальных сособственников на отчуждение принадлежащих им долей?
В судебной практике нет единства по этому вопросу.
Позиция 1. Согласие предоставляется в составе заявки.
В силу положений ст. 209, ч. 1 ст. 549 ГК РФ, ч. 1 ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" участник закупки должен являться собственником жилого помещения. Для подтверждения соответствия указанному требованию участником закупки во второй части заявки представляется выписка из ЕГРН или ее копия. В случае, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица в соответствии с положениями ст. 157.1, 253 и 292 ГК РФ, участник закупки дополнительно должен приложить нотариально заверенное (если в силу закона требуется нотариальное удостоверение) согласие третьего лица, являющееся основанием для регистрации права, или его копию .
Согласно положениям документации о закупке участником является собственник продаваемого помещения, который должен иметь правоустанавливающие документы, подтверждающих право собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества (свидетельство о государственной регистрации права собственности, либо договор купли-продаж, либо договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство, либо договор пожизненного содержания с иждивением, либо договор долевого участия в строительстве, либо договор мены, либо договор на бесплатную передачу квартир в собственность граждан, либо вступившее в законную силу решение суда).
В своих пояснениях представители заказчика ссылаются на положения статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), согласно которым акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления являются основанием для государственной регистрации прав.
Вместе с тем, в соответствии с техническим заданием, покупаемое жилое помещение, должно быть уже введено в эксплуатацию. Дата такого ввода не ранее 2014 года.
Согласно статье 25 Закона о государственной регистрации прав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо для государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Более того, в соответствии с частью 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации прав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
Таким образом, из системного толкования норм законодательства Российской Федерации следует, что при регистрации сделки купли-продажи введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, продавцом которой выступает собственник жилого помещения, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Более того, при необходимости данный документ может быть запрошен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Подборка:
1. Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации
2. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда
3. Статья 209. Содержание права собственности
4. Статья 549 Договор продажи недвижимости