ТОП интересных вопросов Линии консультаций (28.04.2023)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png
 Безымянный-2.png
От нашего пользователя поступил вопрос:
Если в договоре аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 2009 указано разрешенное использование для размещения производственных складских помещений. Есть ли возможность изменить разрешенное использование? 
 Ляйс Оксана.png
Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам
Ляйс Оксаны

Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

Полагаем, что не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

Обоснование:

По общему правилу правообладатели земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, а также изменять вид разрешенного использования с учетом требований градостроительных и технических регламентов. 

Вместе с тем законодательством установлены специальные правила изменения разрешенного использования земельного участка при заключении договоров аренды с публичным собственником. 

Правовое регулирование изменения условий таких договоров определяется с учетом порядка получения земельного участка в аренду.

1. Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, регламентирована п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ. Согласно указанной норме внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. Указанное правило также распространяется на договоры, заключенные до вступления в силу указанных норм (Определение ВС РФ от 26 января 2017 г. N 308-КГ16-19663).

Введение данных правил обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ) и, как следствие, о цене земельного участка  ( Письмо Росреестра от 24 марта 2016 г. N 14-02103/16, Постановление Шестнадцатого ААС от 15 февраля 2017 г. N 16АП-5572/2016 по делу N А63-11841/2016).

Иными словами, указанные правила введены во избежание нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц, создания преимущества отдельным лицам при проведении торгов, а также ограничения конкуренции между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере. 

2. Законодательно прямо не решен вопрос о возможности изменения разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения аукциона. На практике ( Письмо Росреестра от 17 ноября 2014 г. N 14-15679/14 "О рассмотрении обращения", Постановления Арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2015 г. N Ф05-1540/2015 по делу N А40-29987/14, ФАС Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2014 г. по делу N А75-3129/2013, Девятого ААС от 3 сентября 2015 г. N 09АП-29581/2015 по делу N А40-37494/2015) сложился подход, согласно которому не допускается изменение разрешенного использования (договора), если это ведет к обходу норм об обязательности торгов (п. 1 ст. 10 ГК РФ, ст. 39.8 ЗК РФ). 

Таким образом, во избежание нарушения конкуренции не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по сравнению с тем, как оно было определено на дату заключения договора аренды, в целях обхода процедуры предоставления земельного участка для тех или иных целей.

Необходимо отметить, что, несмотря на все вышеуказанные риски, в некоторых регионах изменение ВРИ в договоре аренды не считается нарушением - в частности в п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 N 363-ПП "О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве" отмечается, что в случае, если арендатор земельного участка, являющийся собственником расположенных на нем объектов недвижимости (зданий, сооружений), намерен осуществить на нем строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, то на основании принятого по заявлению арендатора в установленном порядке правового акта (См.: Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (приложение N 16) в договоре аренды изменяется цель предоставления такого участка в соответствии с видами разрешенного использования, определенными в градостроительном плане земельного участка. Таким образом, в Москве предусматривается возможность изменить вид разрешенного использования соответствующих земельных участков в ЕГРН путем принятия соответствующего распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы (См.: Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (приложение N 9) и изменить цель предоставления соответствующих земельных участков по договорам аренды на "для строительства (реконструкции)...". 

Подборка: 

1. "Юридический справочник застройщика" (3-я редакция) (Алексеев М.С., Арутюнян Л.В., Бурденко Ю.С., Оболенская М.А., Персиянцева А.А., Перфильева В.Ю., Степанова Л.И.) (под ред. Д.С. Некрестьянова) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}

Скачать подборку документов


Другие статьи

Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Дата подписания номера-22.03.2024
22.03.2024 Читать далее
ТОП интересных вопросов Линии консультаций (20.03.2024)
От нашего пользователя поступил вопрос: С частным агентством (исполнителем) заключен договор по предоставлению труда работников (персонала).Согласно п. 3 ст. 18.1. ФЗ №1032-1 от 19 апреля 1991г. "О занятости населения в Российской Федерации", осуществлять деятельность по предоставлению труда работников (персонала) вправе частные агентства занятости - юридические лица, зарегистрированные на территории РФ и прошедшие аккредитацию на право осуществления данного вида деятельности. В процессе выполнения договора у частного агентства аккредитация Рострудом была отозвана. Какие риски могут возникнуть у Заказчика при продолжении получения услуг в рамках договора от такого частного агентства?
20.03.2024 Читать далее