|
От нашего пользователя поступил вопрос: |
|
Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам |
Добрый день!
Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:
Полагаем, что не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Обоснование:
По общему правилу правообладатели земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, а также изменять вид разрешенного использования с учетом требований градостроительных и технических регламентов.
Вместе с тем законодательством установлены специальные правила изменения разрешенного использования земельного участка при заключении договоров аренды с публичным собственником.
Правовое регулирование изменения условий таких договоров определяется с учетом порядка получения земельного участка в аренду.
1. Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, регламентирована п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ. Согласно указанной норме внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. Указанное правило также распространяется на договоры, заключенные до вступления в силу указанных норм (Определение ВС РФ от 26 января 2017 г. N 308-КГ16-19663).
Введение данных правил обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ) и, как следствие, о цене земельного участка ( Письмо Росреестра от 24 марта 2016 г. N 14-02103/16, Постановление Шестнадцатого ААС от 15 февраля 2017 г. N 16АП-5572/2016 по делу N А63-11841/2016).
Иными словами, указанные правила введены во избежание нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц, создания преимущества отдельным лицам при проведении торгов, а также ограничения конкуренции между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере.
2. Законодательно прямо не решен вопрос о возможности изменения разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения аукциона. На практике ( Письмо Росреестра от 17 ноября 2014 г. N 14-15679/14 "О рассмотрении обращения", Постановления Арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2015 г. N Ф05-1540/2015 по делу N А40-29987/14, ФАС Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2014 г. по делу N А75-3129/2013, Девятого ААС от 3 сентября 2015 г. N 09АП-29581/2015 по делу N А40-37494/2015) сложился подход, согласно которому не допускается изменение разрешенного использования (договора), если это ведет к обходу норм об обязательности торгов (п. 1 ст. 10 ГК РФ, ст. 39.8 ЗК РФ).
Таким образом, во избежание нарушения конкуренции не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по сравнению с тем, как оно было определено на дату заключения договора аренды, в целях обхода процедуры предоставления земельного участка для тех или иных целей.
Необходимо отметить, что, несмотря на все вышеуказанные риски, в некоторых регионах изменение ВРИ в договоре аренды не считается нарушением - в частности в п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 N 363-ПП "О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве" отмечается, что в случае, если арендатор земельного участка, являющийся собственником расположенных на нем объектов недвижимости (зданий, сооружений), намерен осуществить на нем строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, то на основании принятого по заявлению арендатора в установленном порядке правового акта (См.: Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (приложение N 16) в договоре аренды изменяется цель предоставления такого участка в соответствии с видами разрешенного использования, определенными в градостроительном плане земельного участка. Таким образом, в Москве предусматривается возможность изменить вид разрешенного использования соответствующих земельных участков в ЕГРН путем принятия соответствующего распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы (См.: Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (приложение N 9) и изменить цель предоставления соответствующих земельных участков по договорам аренды на "для строительства (реконструкции)...".
Подборка:
