ТОП интересных вопросов Линии консультаций (30.12.2021)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png
 Безымянный-2.png
От нашего пользователя поступил вопрос:
В связи с изменениями, внесенными в ФСБУ 26/2020 прошу Вас предоставить пояснения по следующим вопросам:
1. В случае если строится объект строительства для собственного потребления с привлечением подрядных организаций все расходы у заказчика капитализируются, в случае если для перепродажи собираются на счете 20 как незавершенное производство.
Как быть в случае, если один объект в составе которого будут введены объекты для перепродажи: например квартиры для продажи и развлекательный центр для предоставления в аренду. Как в данном случае разделить стоимость фундамента коридоров общего пользования?

2. по ФСБУ 6/2020г. Нужно ли пересматривать элементы амортизации по объектам, полученным по концессионному соглашению, в том числе полученной по акту приема передачи с уже нулевой стоимостью?

3. Нужно ли пересматривать элементы амортизации по объектам, находящимся в залоге банка?

 Мазитова-Роза.jpg
Ответ Эксперта Линии консультаций по экономическим вопросам
Мазитовой Розы
Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

На вопрос 1: В случае если строится объект строительства для собственного потребления с привлечением подрядных организаций все расходы у заказчика капитализируются, в случае если для перепродажи собираются на счете 20 как незавершенное производство. Как быть в случае если один объект в составе которого будут введены объекты для перепродажи: например квартиры для продажи и развлекательный центр для предоставления в аренду. Как в данном случае разделить стоимость фундамента коридоров общего пользования?

Если застройщик строит недвижимость, которую планирует использовать в своей деятельности более 12 месяцев (п. 6 ФСБУ 26/2020 <*>), затраты на строительство учитываются в качестве капитальных вложений.

Несмотря на то что данный документ вступает в силу с 2022 года, строительная компания вправе досрочно начать его использовать, прописав это в учетной политике. 

Бухгалтерский учет капитальных вложений ведется организацией по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции со счетами учета материалов, оплаты труда, расчетов с подотчетными лицами и т.д. по фактическим расходам.

При этом застройщик понимает под фактическими расходами на капитальные вложения следующие затраты (п. 6 ФСБУ 26/2020 <*>):

а) уплаченные или подлежащие уплате организацией поставщику (продавцу, подрядчику) при осуществлении капитальных вложений суммы;

б) стоимость активов организации, списываемую в связи с использованием этих активов при осуществлении капитальных вложений;

в) амортизацию активов, используемых при осуществлении капитальных вложений;

г) затраты на поддержание работоспособности или исправности активов, используемых при осуществлении капитальных вложений, текущий ремонт этих активов;

д) заработную плату и любые другие формы вознаграждений работникам организации, труд которых используется для осуществления капитальных вложений, а также все связанные с указанными вознаграждениями социальные платежи (пенсионное, медицинское страхование и др.);

е) связанные с осуществлением капитальных вложений проценты, которые подлежат включению в стоимость инвестиционного актива;

ж) величину возникшего при осуществлении капитальных вложений оценочного обязательства, в том числе по будущему демонтажу, утилизации имущества и восстановлению окружающей среды, а также возникшего в связи с использованием труда работников организации;

з) иные затраты, связанные со строительством.

Несмотря на то что данный документ вступает в силу с 2022 года, строительная компания вправе досрочно начать его использовать, прописав это в учетной политике, поэтому здесь и далее будем считать, что бухгалтер применяет ФСБУ 26/2020

В бухгалтерском балансе эти расходы отражаются в разделе "Внеоборотные активы" как капитальные вложения, способные приносить организации в будущем экономические выгоды более одного года.

Таким образом, наличие в бухгалтерском балансе затрат по счету 08 должно восприниматься как возникновение в будущем объектов основных средств. Если же возникновение объектов основных средств в результате этих затрат не предполагается (построенная недвижимость будет продана), то такая информация в бухгалтерском балансе о наличии внеоборотных активов считается недостоверной. 

Застройщик строит недвижимость для продажи 

В этом случае строительные организации отражают расходы на строительство недвижимости, предназначенной для продажи, в составе оборотных активов, например по дебету счета 20.

На счете 20 учитывают расходы по обычным видам деятельности, которые формируют себестоимость реализованной продукции, работ, услуг. В отчете о финансовых результатах расходы признают с учетом их связи с доходами (п. 5, 19, 21, 22 ПБУ 10/99).

Следовательно, счет 20 подойдет для случая, когда застройщик изначально предполагает зарегистрировать право собственности на квартиры, построенные для продажи. При этом квартиры можно квалифицировать как готовую продукцию. А затраты на их строительство - как себестоимость этой продукции, которая уменьшает доходы от продажи квартир.

Вариант учета затрат на строительство застройщику рекомендуется закрепить в учетной политике. 

При этом, нет ни одного официального разъяснения о том, как учитывать затраты на строительство, которое осуществляется одновременно для застройщика (счет 08) и для продажи (счета 08, 20, 76 - см. подробнее разд. 4.2.1 "Учет строительства на счете 08", 4.3.1.1 "Учет затрат на строительство: счета 08, 76, 86").

Как рассчитать величину налогооблагаемой базы при условии, что часть стройки предназначена для дольщиков и инвесторов, НК РФ также не указывает. Поэтому организация может закрепить в учетной политике свой порядок расчета.

В учетной политике с целью уменьшения налоговых рисков организация может предусмотреть исчисление НДС с объемов работ, выполненных для собственного потребления в отношении доли, остающейся у застройщика.

Объемы работ желательно рассчитывать поквартально, например исходя из планируемой площади своих и передаваемых помещений. Это можно сделать по следующей формуле: 

С = С1 - С1 x S1 / S2 - С2, 

где С - фактическая стоимость СМР, выполненных своими силами для собственного потребления за налоговый период <*>;

С1 - сумма расходов на СМР, выполненных своими силами, с начала строительства;

S1 - проектная площадь строительства, приходящаяся на долю передаваемую дольщикам, на конец налогового периода;

S2 - общая проектная площадь строительства;

С2 - фактическая стоимость СМР, выполненных своими силами для собственного потребления, учтенная для расчета НДС в предыдущих периодах.

Предполагаем, что бухгалтеру застройщика можно использовать расчетный порядок, основанный на вышеуказанной формуле. Она позволит определить стоимость СМР в доле застройщика и в доле дольщиков (инвесторов) – в рассматриваемом случае в доле на продажу.

 В связи с отсутствием разъяснений государственных органов и консультационных материалов, в которых бы содержался прямой ответ на Ваш вопрос, данный вывод является личным мнением эксперта ЛК.

2. По ФСБУ 6/2020г. Нужно ли пересматривать элементы амортизации по объектам полученным по концессионному соглашению, в том числе полученной по акту приема передачи с уже нулевой стоимостью?

Учет объекта концессионного соглашения 

Положениями по бухгалтерскому учету не установлены специальные правила учета объектов концессионного соглашения и иного имущества, предоставленных концессионеру концедентом. Не применяется в отношении предоставленных концедентом концессионеру объектов концессионного соглашения и новый ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утвержденный Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 N 208н.

Финансисты при ведении бухгалтерского учета основных средств, переданных или созданных в соответствии с концессионным соглашением, настоятельно рекомендуют учитывать Информацию Минфина РФ N ПЗ-2/2007 "Об особенностях отражения концессионером в бухгалтерском учете операций по концессионному соглашению" (далее - Информация). Писем на этот счет много (см., например, письма от 08.02.2016 N 03-05-05-01/6120, от 30.04.2019 N 03-05-05-01/32187, от 13.09.2018 N 03-05-01/65526, от 07.03.2018 N 03-07-11/14635).

В частности, в п. 1 Информации сказано, что объект концессионного соглашения принимается концессионером к учету на забалансовом счете. На отдельном забалансовом счете также отражается сумма износа объекта концессионного соглашения, начисляемого по установленным нормам амортизационных отчислений.

Для учета объекта концессионного соглашения концессионер может использовать забалансовый счет 001 "Арендованные основные средства", к которому открывается субсчет "Объекты концессионного соглашения". Объект учитывается в оценке, указанной в концессионном соглашении. Аналитический учет по данному субсчету ведется по каждому объекту концессионного соглашения.

В ситуации получения основных средств по концессионному соглашению, к которой ФСБУ 25/2018 не применяется в силу прямого указания подп. "в" п. 3, Минфин РФ рекомендовал учитывать право пользования объектом концессии по правилам учета нематериальных активов - НМА, то есть на счете 04 "Нематериальные активы", п. 1, 3 Информации от 24.12.2007 N ПЗ-2/2007 "Об особенностях отражения концессионером в бухгалтерском учете операций по концессионному соглашению", далее - Информация Минфина РФ);

Приказ Минфина России от 16.10.2018 N 208н "Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" (вместе с "ФСБУ 25/2018...") {КонсультантПлюс} 

Так, в соответствии с Федеральным законом "О концессионных соглашениях" (далее - Федеральный закон) по концессионному соглашению концессионер обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

Исходя из указанных условий, затраты на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения концессионер учитывает на счете учета вложений во внеоборотные активы (за исключением части расходов, которую в соответствии с Федеральным законом концедент принимает на себя). После ввода в эксплуатацию созданного и (или) реконструированного объекта концессионного соглашения затраты, учтенные на счете учета вложений во внеоборотные активы, списываются на счет учета нематериальных активов. При этом к данному счету открывается аналитический счет для учета права владения и пользования объектом концессионного соглашения.

Одновременно исходя из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н (далее - Инструкция по применению Плана счетов), объект концессионного соглашения принимается концессионером к учету на забалансовом счете. На отдельном забалансовом счете также отражается сумма износа объекта концессионного соглашения, начисляемого по установленным нормам амортизационных отчислений. 

Согласно п. 37 ФСБУ 6/2020 элементы амортизации (это срок полезного использования, ликвидационная стоимость и способ начисления амортизации) объекта основных средств определяются при признании данного объекта в бухгалтерском учете.

Так как, элементы амортизации определяются  при признании данного объекта в бухгалтерском учете ( в данном случае на забалансовом), то  можно сделать вывод что в отношении объектов полученным по концессионному соглашению, элементы амортизации  также должны быть определены.

В связи с отсутствием разъяснений государственных органов и консультационных материалов, в которых бы содержался прямой ответ на Ваш вопрос, данный вывод является личным мнением эксперта ЛК.

3. Нужно ли пересматривать элементы амортизации по объектам находящимся в залоге банка?

По предоставленному в залог объекту ОС начисление амортизационных отчислений не приостанавливается.

По общему правилу ФСБУ 6/2020 амортизацию не приостанавливают даже при простое или временном прекращении использования объекта. Исключением считается ситуация, когда ликвидационная стоимость ОС становится равной его балансовой стоимости или превышает ее.

Согласно п. 37 ФСБУ 6/2020 элементы амортизации (это срок полезного использования, ликвидационная стоимость и способ начисления амортизации) объекта основных средств определяются при признании данного объекта в бухгалтерском учете.

Вместе с тем элементы амортизации объекта ОС проверяются на соответствие условиям использования объекта. Проверка проводится:

- в конце каждого отчетного года;

- при наступлении обстоятельств, свидетельствующих о возможном изменении элементов амортизации.

По результатам проверки при необходимости организация принимает решение об изменении соответствующих элементов амортизации. Возникшие в связи с этим корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений.

Таким образом, полагаем, что срок полезного использования и ликвидационная стоимость в отношении каждого признанного объекта ОС в бухгалтерском учете (в том числе по объектам находящемся в залоге банка), способ начисления амортизации в отношении группы ОС также подлежат проверке на соответствие условиям использования как минимум на ежегодной основе.

В связи с отсутствием разъяснений государственных органов и консультационных материалов, в которых бы содержался прямой ответ на Ваш вопрос, данный вывод является личным мнением эксперта ЛК.

Подборка:   

1.  "Строительство: бухгалтерский и налоговый учет" (5-е издание, переработанное и дополненное) (Митюкова Э.С.) ("АйСи Групп", 2021) {КонсультантПлюс}

2.  Готовое решение: Как при применении ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 отражать создание основных средств (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}

3.  Статья: Имущество общего пользования: нужно ли платить налог на имущество? (Давыдова О.В.) ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2020, N 5) {КонсультантПлюс}

4. <Информация> Минфина РФ от 24.12.2007 "Об особенностях отражения концессионером в бухгалтерском учете операций по концессионному соглашению" {КонсультантПлюс}

5.  Вопрос: Можно ли сдавать в аренду помещения общего пользования нежилого офисного здания? (Консультация эксперта, 2021) {КонсультантПлюс}

Скачать подборку документов


Другие статьи

Сравнение редакций
Если Вам Если Вам необходимо сравнить любые две редакции одного документа – воспользуйтесь функциональной возможностью программы «Сравнение редакций».
20.01.2022 Читать далее
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2022, № 03
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2022, № 03
Дата подписания номера- 21.01.2022 г.
20.01.2022 Читать далее