|
|
|
|
Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:
Если работодатель продает сотруднику квартиру ниже рыночной стоимости, нужно начислить НДФЛ с материальной выгоды. Размер полученного дохода определяется как разница между рыночной стоимостью квартиры и суммой, которую работник заплатил (Письмо Минфина России от 18.06.2018 N 03-04-06/41470). В этом случае у компании возникает обязанность налогового агента по НДФЛ.
Данная позиция является личным мнением эксперта и носит разъяснительный и рекомендательный характер.
Обоснование:
Бухгалтерский и налоговый учет. В случае продажи квартиры физическому лицу у организации возникнут доходы и расходы в рамках реализации имущества. Записи в бухгалтерском учете в этом случае стандартные: купля-продажа товара или ОС (в зависимости от того, в каком качестве квартира принята к учету в момент ее получения организацией). В целях налогообложения прибыли доходы от продажи квартиры можно признать исходя из положений ст. 268 НК РФ.
НДС. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (передача результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. В целях применения гл. 21 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе являются реализацией товаров (работ, услуг).
При реализации квартиры исчислять НДС не нужно, так как данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
НДФЛ. При продаже организацией квартиры физическому лицу по цене ниже рыночной у него возникает доход в виде материальной выгоды в том случае, если работник и организация являются взаимозависимыми лицами.
К налогооблагаемым доходам физических лиц относятся доходы, полученные ими в виде материальной выгоды. Среди них - материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организаций, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).
При получении такого дохода налоговая база по НДФЛ определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику (п. 3 ст. 212 НК РФ).
Лица признаются взаимозависимыми в соответствии с положениями ст. 105.1 НК РФ. Например, взаимозависимыми считаются физическое лицо и организация в случае, если данное физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в этой организации и доля такого участия составляет более 25%.
На основании п. 1 ст. 105.3 НК РФ в целях применения Налогового кодекса цены, используемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
Следовательно, при приобретении товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организаций, не являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, подлежащего обложению НДФЛ дохода в виде материальной выгоды, предусмотренной пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ, не возникает (Письмо Минфина России от 20.12.2019 N 03-04-06/99901).
При продаже организацией квартиры физическому лицу по цене ниже рыночной у него может возникнуть экономическая выгода (доход), которая рассчитывается как разница между рыночной ценой и стоимостью квартиры, приобретенной у организации. Этот доход подлежит обложению НДФЛ, если указанное лицо и организация являются взаимозависимыми лицами (см. также Письма Минфина России от 03.10.2017 N 03-04-06/64417, УФНС по г. Москве от 20.05.2021 N 20-21/074185@).
Датой фактического получения дохода в виде материальной выгоды считается день приобретения товаров (работ, услуг) (пп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ). При приобретении физическим лицом квартиры у организации, являющейся взаимозависимой по отношению к нему, датой получения дохода в виде материальной выгоды признается день государственной регистрации права собственности на эту квартиру (Письмо Минфина России от 27.11.2014 N 03-04-05/60411).
Если организация и физическое лицо являются взаимозависимыми лицами, то сотрудник не сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.
В Письме Минфина России от 18.06.2018 N 03-04-06/41470, разъяснение ведомства следующее:
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо от 09.04.2018 по вопросу возникновения у физических лиц, в том числе работников организации, дохода при приобретении у указанной организации квартир по ценам ниже рыночных и в соответствии со статьей 34.2 Кодекса разъясняет следующее.
Пунктом 1 статьи 210 Кодекса предусмотрено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 211 Кодекса к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относятся, в частности, товары, полученные налогоплательщиком на безвозмездной основе или с частичной оплатой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 211 Кодекса при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров налоговая база определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 Кодекса (рыночная стоимость).
При этом в стоимость таких товаров включается соответствующая сумма налога на добавленную стоимость, акцизов и исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров.
Таким образом, при приобретении налогоплательщиком у организации квартиры с частичной оплатой налогоплательщик получает доход в натуральной форме, который определяется как разница между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной налогоплательщиком частью стоимости квартиры.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Подборка:
