Арендатор арендную плату не вносит уже второй месяц. Какая ответственность может быть наложена на арендатора за неисполнения обязательства по внесению арендной платы?

Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору аренды наступает за причиненный имущественный ущерб в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора.

Ответственность может быть установлена в виде:

- возмещения убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ);

- уплаты процентов на сумму долга (ст. 395 ГК РФ);

- уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Критерии существенности просрочки в уплате определяются исходя из правила п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценка этих критериев зависит от конкретной ситуации. Суды отмечают, что ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны; сам же факт наличия такого нарушения не может служить основанием для отнесения нарушения к числу существенных (решение АС Республики Коми от 16.06.2018 N А29-10465/2017).

Помимо этого в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ (см., например, постановление АС Уральского округа от 30.06.2023 N Ф09-4067/23). При этом арендатор освобождается от уплаты процентов в том случае, когда арендодатель отказался принять предложенное арендатором надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых арендатор не мог исполнить своего обязательства, например, не сообщил данные о счете, на который должны быть зачислены средства, и т.п. (п. 47 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, см., например, решения Свердловского районного суда Орловской области от 07.08.2019 N 2-177/2019, АС Красноярского края от 17.10.2019 N А33-10212/2019).

Кроме того, если это предусмотрено договором аренды за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафных санкций, в частности неустойки (ст. 330 ГК РФ). При этом с арендатора не может быть взыскана неустойка за просрочку внесения арендной платы, если своевременная оплата аренды оказалась невозможной вследствие просрочки кредитора (п. 3 ст. 405, ст. 406 ГК РФ). Например, в определении ВС РФ от 10.10.2019 N 305-ЭС19-12083 изложена позиция, в соответствии с которой неисполнение арендодателем установленной договором обязанности своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора позволяет арендатору оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы (см., решение АС Нижегородской области от 03.03.2022 N А43-33892/2021, постановления АС Дальневосточного округа от 28.08.2023 N Ф03-3493/23, Пятого ААС от 23.12.2019 N 05АП-8929/19).

По общему правилу в гражданских правоотношениях применение двойной ответственности в виде имущественных санкций за одно и то же нарушение не допускается. Если договором предусмотрена уплата арендатором неустойки за просрочку в оплате аренды, проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности не начисляются. Однако законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила (п. 4 ст. 395 ГК РФ, п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, далее - Постановление N 7, см. также определение Астраханского облсуда от 15.12.2021 N 33-4316/2021, решение АС Республики Татарстан от 27.03.2023 N А65-27357/2022).

Отметим, что условие договора аренды, о том, что в случае появления просроченной задолженности по арендной плате и начисленной неустойки в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, а затем сумма просроченной задолженности вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141, а также постановление АС Северо-Западного округа от 18.12.2020 N Ф07-13759/20, решение АС Саратовской области от 26.01.2023 N А57-15385/2022). Это связано с тем, что стороны договора вправе своим соглашением изменить порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК РФ (например, установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга) и к числу которых не относятся денежные требования о применении мер гражданско-правовой ответственности (включая уплату неустойки). То же касается процентов за пользование чужими денежными средствами, уплачиваемых в случае просрочки платежа в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 49 Постановления N 7, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141, см., например, решение АС Пермского края от 13.12.2022 N А50-10063/2022).

С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные негативные для арендатора последствия нарушения им договорных обязанностей, в частности несвоевременного внесения арендных платежей. Так, договор может предусматривать право арендодателя прекратить подачу электроэнергии в арендуемое помещение в случае неисполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы (постановление Пятнадцатого ААС от 26.01.2018 N 15АП-20876/17).   

Документы: п. 5 ст. 614, ГК РФ {КонсультантПлюс}; Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора {КонсультантПлюс}; Решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.06.2018 по делу N А29-10465/2017 {КонсультантПлюс};ст. 330, ГК РФ {КонсультантПлюс}


Другие новости