Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
То есть, по нашему мнению, в данном случае сторона, уклоняющаяся от подписания акт приема-передачи уклоняется от исполнения обязанностей по договору.
В данном случае Вы можете требовать исполнить обязательство в натуре (подписать акт приема-передачи).
Исполнение в натуре - реальное выполнение должником действий, которые он должен совершить в силу обязательства.
Если он их не выполнил, можно через суд обязать его это сделать. Присуждение к такому исполнению - способ защиты ваших прав как кредитора (ст. ст. 12, 308.3, 396 ГК РФ).
Чтобы успешно реализовать данное требование и получить желаемый результат, вам нужно:
1)обратиться с требованием (претензией) к вашему должнику. Направлять претензию по неденежным требованиям обязательно, только если это предусмотрено:
- законом или договором - при подаче иска в арбитражный суд (ч. 5 ст. 4 АПК РФ);
- законом - при подаче иска в суд общей юрисдикции (ч. 4 ст. 3 ГПК РФ).
Но рекомендуем обратиться с претензией, поскольку должник может добровольно исполнить обязательство. Тогда вам не придется обращаться в суд, что сэкономит время и деньги;
2)составить и подать иск в суд, если должник не удовлетворит ваше требование.
При каких условиях можно требовать исполнения обязательства в натуре Вы можете требовать исполнения обязательства в натуре, если одновременно выполняются следующие условия:
1)в договоре предусмотрена соответствующая обязанность должника;
2)должник нарушил договорное обязательство;
3)исполнение этого обязательства является объективно возможным исходя из конкретных обстоятельств дела (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
Обратите внимание, что ваша позиция будет сильнее, если вам удастся доказать, что восстановить нарушенное право возможно только путем понуждения должника исполнить обязательство в натуре, а взыскание убытков не обеспечит нужной защиты. Тогда вам не откажут в иске. Пример - должник вам должен предоставить информацию, и ни у кого больше ее нет. Или только должник может изготовить и передать вам документацию (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
Документы:
