Может ли родственник должника считаться добросовестным приобретателем недвижимости в случае последующего банкротства должника? Имеются сделка по дарению квартиры от отца (должник) дочери

Могут быть признаны недействительными сделки, заключенные несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, если, например, цена сделки значительно отличается от рыночного уровня сопоставимых сделок, тем самым цена на объект в договоре купли-продажи на порядок ниже фактической рыночной стоимости на текущий момент. И если при этой ситуации недвижимость была продана, например, за полтора года до банкротства продавца, при этом кредит не был погашен, то сделка, скорее всего, будет оспорена, поскольку продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого. Аналогичные последствия наступают, как правило, если недвижимость была передана по безвозмездному договору (например, дарения), тем более передана родственникам, или если собственник при продаже квартиры оговорил за собой право проживания в ней. Все эти сделки будут рассматриваться кредиторами весьма пристально, и, если выявится малейший признак недобросовестности, скорее всего, будут оспорены.

Бремя доказывания в этом случае лежит на потерпевшем, требующем возврата денежных сумм. При этом презюмируется факт добросовестности гражданина-приобретателя.

Приобретатель является добросовестным, если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6 ст. 8.1, п. 1 ст. 302 ГК РФ).

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Приобретатель недвижимости признается добросовестным по общим правилам. Однако в отношении недвижимости нужно учесть следующее: чтобы считаться ее добросовестным приобретателем, вы должны обязательно получить выписку из ЕГРН перед сделкой.

Она позволяет, в частности, проверить наличие прав у продавца, данные об объекте, сведения об ограничениях, обременениях и судебных спорах (ч. 7 ст. 62 Закона о регистрации недвижимости). Это важно, поскольку, если при покупке вы полагались на данные ЕГРН, вы признаетесь добросовестным, пока в суде не доказано, что вы знали или должны были знать об отсутствии у продавца права отчуждать имущество (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Если в выписке собственником указан не продавец, вас не признают добросовестным приобретателем (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Тот же риск есть и в случае, если в выписке есть отметка о судебном споре (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

Если вы заключили сделку с гражданином, то должны были запросить нотариальное согласие его супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если же продавец не состоял в браке или имущество не находилось в совместной собственности - подтверждающие эти обстоятельства документы, например заявление продавца о том, что он в браке не состоял, или брачный договор.

Отметим, что жилое помещение не истребуют у добросовестного покупателя, который возмездно приобрел его у третьего лица, полагаясь на сведения из ЕГРН, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, если истец - бывший супруг первого продавца не предпринял своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и не оформил свое право собственности на него (п. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П).

По спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Вопрос о добросовестности встает в случае, если имущество переходило из рук в руки очень часто и/или между друзьями, родственниками с целью искусственного создания ситуации наличия якобы добросовестного приобретателя. Опытным судьей подобные схемы выявляются в большинстве случаев. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

Документы: 

ст. 8.1, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) {КонсультантПлюс}

Статья: Купили квартиру у мошенника? Получите компенсацию! (Пластинина Н.) ("Жилищное право", 2019, N 9) {КонсультантПлюс};

Готовое решение: Прежний собственник (до продавца) требует вернуть имущество. Как оценить обоснованность претензии (КонсультантПлюс, 2022) {КонсультантПлюс};

Ситуация: Как добросовестному приобретателю получить компенсацию за счет казны РФ за утрату им жилого помещения? ("Электронный журнал "Азбука права", 2022) {КонсультантПлюс}


Другие новости