Нужно ли получить согласие арендодателя на установку системы видеонаблюдения и охранно-пожарной сигнализации? Улучшения являются отделимыми и производятся за счет арендатора.
Требования об этом в законе нет.
Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.
Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений.
Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.
К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.
В случае спора характер улучшений будет устанавливаться в суде с учетом конкретных обстоятельств дела.
1.1. Какие улучшения суды относят к неотделимым
Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:
-система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;
-установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;
-установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.
Суд может квалифицировать результат произведенных работ и как отделимые улучшения, если повреждения при демонтаже небольшие и их можно исправить.
1.2. Как с помощью экспертизы обосновать, что выполнены неотделимые улучшения
Если есть сомнения по поводу того, какие улучшения выполнены, устранить их можно с помощью экспертизы. В случае судебного спора суд может назначить экспертизу для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний (ст. 82 АПК РФ).
Если вы заявляете ходатайство о проведении судебной экспертизы, рекомендуем:
-сформулировать вопросы, которые необходимо поставить перед экспертом, например возможность демонтажа улучшений без вреда для имущества, способ демонтажа и устранимость его последствий (возможность дальнейшей эксплуатации имущества без улучшений);
-предложить экспертную организацию или конкретного эксперта, которых вы хотите привлечь.
2. Что такое отделимые улучшения
Под отделимыми улучшениями арендованного имущества понимаются улучшения, которые можно отделить без вреда для этого имущества и использовать отдельно от него. Такой вывод следует из п. п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ.
Конкретный перечень улучшений, которые признаются отделимыми, закон не предусматривает. Поэтому в каждом случае вопрос о том, является ли улучшение отделимым, решается исходя из обстоятельств дела. В судебной практике можно встретить примеры, когда с учетом фактических обстоятельств суды признавали отделимыми улучшениями установленные в арендуемом помещении:
-кондиционеры с монтажными комплектами, которые можно демонтировать без причинения существенного вреда помещению (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2018 N Ф01-3290/2018);
-подвесной потолок (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.08.2019 N Ф02-3913/2019).
3. Чем отличаются неотделимые улучшения от отделимых
В отличие от отделимых улучшений при демонтаже неотделимых улучшений возникают существенные повреждения арендованного помещения. Примером таких повреждений можно назвать:
-следы от креплений;
-повреждения потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок;
-отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования, которые образуются при демонтаже сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки.
Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю как неотъемлемая часть арендованного помещения. Соответственно, после прекращения аренды арендатор по общему правилу имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он выполнил за счет своих средств при условии, что арендодатель согласовал их проведение (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора по общему правилу (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения арендатор может забрать. Для этого ему в случае спора с арендодателем потребуется доказать, что улучшения можно отделить без вреда для арендованного имущества. При отсутствии таких доказательств вернуть улучшения может не получиться.
4. Возникают ли неотделимые улучшения в результате текущего ремонта помещения
Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.
Когда работы направлены на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, это текущий ремонт. В процессе такого ремонта ликвидируются мелкие повреждения и неисправности.
Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя. Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
5. Обязательно ли согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений
Требования об этом в законе нет. Однако без согласия арендатор не может рассчитывать на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений, если только это не предусмотрено законом (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ).
Необходимость получить согласие арендодателя может быть предусмотрена договором аренды, в том числе в нем может быть установлена ответственность за нарушение этого условия.
Неоднозначно решается вопрос о том, требуется ли согласие арендодателя, если в договоре есть условие об улучшении имущества арендатором, но нет требования согласовать конкретные работы. Можно встретить позиции судов, что вид и стоимость работ не нужно отдельно согласовывать (см. Позицию АС округов). Но также встречается позиция о том, что согласовать объем (перечень) и стоимость работ с арендодателем необходимо (см. Позицию АС округов). Поэтому рекомендуем все же запросить у арендодателя согласие на конкретные работы в таком случае.
6. Возмещается ли арендатору стоимость неотделимых улучшений при расторжении договора аренды
Да, но лишь при условии, что иное не предусмотрено договором, а также соблюдены следующие условия (п. 2 ст. 453, п. 2 ст. 623 ГК РФ):
1)арендатор произвел неотделимые улучшения за свой счет;
2)арендодатель дал согласие на улучшения.
При отсутствии согласия стоимость неотделимых улучшений может быть возмещена, только если это предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Обратите внимание, что вместо возмещения стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений в денежной форме можно зачесть их в счет оставшихся к уплате арендных платежей, если запрета на такой зачет нет в договоре (см. Позицию ВАС РФ).
